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第四十八章 地块前期策划很有学问（第1页）

“楚总，高总，你们两位，说说看你们的意见。”楚休对着手哈了一口气对他们两个说道。

现在他做总裁也有一段时间，已经没有了开始那么拘谨。

现在他已经沉浸到了地块设计里面，那些个儿女私情已经被完全的抛却在了一边。

这是他真正从无到有操盘的第一块地，现在楚景和已经正式将公司的大权交给了他，他也不想辜负楚景和对他的信任，凭借着前世的对于房地产趋势的了解，他认为自己可以把这个产品做得非常优秀！

楚云先站了出来，作为楚家人，她已经认出了冷长依，不过这是楚休自己的事情，她不想管，也管不着，现在提高自己在景和的地位才是自己要考虑的事情，她需要一点一滴积累话语权。

“这块地商业问题很大，小楚总你也知道，现在余州城商业卖不起价，去化难度非常大，如果我们持有的话，十万方的商业产品可是十分吃现金流的，对于现在这个快周转的产品来说后期的运营也是一个难题，我们不仅要成立一个商管团队，而且还要沉淀大量的资金在里面，小楚总你也是知道我们的融资成本的，我的建议是看看高总那边能不能协调开发部做外联，尝试着政府公关进行地块调规，将它调成住宅性质。”

看着楚云在那里侃侃而谈，楚休有些惊讶，没想到这位在景和存在感较低的女将也是在默默的学习，确实是很不错，现在对房地产知识的了解已经到了一定的深度了。

“那我说说我的看法。”

高楠看到楚云说得头头是道，自己作为老地产人，也不能落后。

“商业的问题我同意楚云总的看法，这块地搞商业要不得，距离观音步行街太近了，一不小心我们就会有被客源虹吸的风险，做10万方小体量商业步行街没有太大意思，不过当时勾地是我和老楚总一起去的，这块地其实政府允许商业下调，这就看楚总怎么打算了。”

“洋房做一梯二户的产品没问题，重点就是看沿江高层怎么布局，这块地较为平坦，但基坑其实并不好挖，沿着滨江地带，其实地下室结构设计不到位，容易漏水，这点王总在做施工图结构设计的时候防水这块要特别注意！咱们是要做品质的，多一大点钱少不了太多利润！”

高楠这种老资格也不是好瞧的，随意两句也是说到了点子上。

尤其是那句做品质的楚休是尤为赞同，在后世一些开发商为了控成本，在看不见的地方省材料是省得触目惊心。

说是房子可以用70年，过个十几二十年很多房子都有这里楼顶漏水，那里外墙剥落等一系列的质量问题，楚休自己是穿越过来的，他也并不希望自己公司的产品以后出现这种问题，他可是要做大事的！要改变世界进程的人！

王总在那猛的点头，让冷长依和另外一个小年轻快速地记录下他们两位说的内容。

“太冷了，我说两句。”楚休在这里看这块地不少时间了，他有一些自己的看法。

“商业我的想法是要做，而且要做出特色！”旁边所有人都露出惊讶来，这小楚总是年轻胆大吧，甲方两个老总反对他还要继续搞！

楚休不理其他人的反应继续说道。

“这块地附近没有其他大型的社区商业配套，我认为这是我们的机会，现在余州城的社区商业做得非常差劲，全部是做一些底商然后就卖出去给私人自己经营，我觉得这是要不得的！”

“这样下去经营起来会非常的混乱，而且也无法给予我们的住宅产品产生相对于的溢价空间。”

“所以我打算设计5万方左右可持有的小型社区商业，这个商业以一个大型超市加部分体验式餐饮为核心进行前期规划，这样不仅仅可以给这块地提供住宅溢价，而且咱们也得到了一只优秀的商管队伍。”

“你们不要看到商业不好卖，要看到商业对住宅的溢价能力和也是后期勾地时和政府谈的重要筹码，咱们的野心要放大一点！眼光也要长远一些！”

“小莹，你和张巍总说一声，让他出一份大石霸周边商业的市场调查报告出来，咱们在总图强排前要考虑清楚具体要做怎么样的业态，层高的需求，面宽的需求，烟道的需求，这些都要通通涉及到，听明白了吗？”楚休在旁吩咐何莹。

“听明白了，我等会就和张巍总说。”何莹拿着笔记本在旁边刷刷记下，在旁脆生生地应道。

“我们的住宅产品要思考清楚客户是来自哪里，而不是盲目地强排，这块地有着优秀的滨水资源，我们即将做的优质商业，规划中的地铁路线以及距离观音商业圈非常近，本身这块地的基因就比较适合做一些刚改和改善型产品，咱们不要老是想着卖一些刚需房，要知道，穷人身上是榨不出油水的！靠中产以上阶级的购买力咱们才能赚大钱！”

看着楚休在那从容不迫地说话，甩都不甩冷长依一眼，透露出一种上位者的气质。

冷长依感觉自己身在梦中一般。

自己怎么就把这样的男人给甩了呢？自己怎么就瞎了眼看上一个40多岁的油腻中年男？

为了自己，也为了弟弟的将来，还能挽回这段感情吗？

冷长依不知不觉地就走神了。

“最后我要说，这个产品我们要设计出来亮点，比起其他项目不一样的亮点！那就是景观的前置性规划，咱们在做售楼部设计时就要考虑到售楼部一定要高大上，具体王总这边要出单独的效果图出来给我看，这是门面，很重要！可以参考一下外国的美术馆，展览馆，歌剧院等，要做出逼格出来！同时在售楼部旁边做一个样板示范区出来，我需要这个示范区要足够大，最起码要5000方的面积，要景观设计院一起配合起来做，这是我们卖改善型产品的基础，也是我们讲故事的基础，同时咱们这块地够大，可以考虑在中间设置一个大中庭出来，这样我来造梦就更有依据。”

看着楚休在那娓娓道来，所有人都震惊了，包括碳院的王总！

只是看地的一小会儿，就把思路理得井井有条，而且对于地产的前置性理解颠覆了06年地产人对地产的想象！

地产有句俗话：后期销售眼里流的泪，是前期策划脑子里进的水！

现在楚休把前期设计到的一些去化难点都直接点出来了。

原来地产还可以这样玩儿！

讲故事的手段，对客户的把握，对商业的理解，这每一样都是属于地产，但每一样都属于地产的不同的分支，一般人也就只能精通其中的一部分，所有的东西都挖得那么有深度，这真不是一般人能做得到的！

楚云美目连连地看着楚休，她心里有一丝难过，“他不是我的弟弟多好啊！这才是我理想模板的夫婿！”

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